Cómo impugnar tus impuestos prediales

Tu aviso de avalúo de impuestos prediales llegó por correo. Lo abriste y casi te desmayas. Los valores de las casas en Texas están subiendo, pero ¿cómo pudo aumentar tanto el valor de tu propiedad? Esto podría ser bueno para la economía, pero tú eres propietario. ¿De verdad es lo mejor para ti? Uno de tus derechos más importantes como contribuyente es tu derecho a presentar una protesta ante la junta de revisión de avalúos (ARB, por sus siglas en inglés). Puedes protestar si no estás de acuerdo con el valor asignado por el distrito de avalúos o con cualquier acción del distrito relacionada con tu propiedad.

Necesitas un plan simple que proteja tus derechos como propietario y reduzca tus impuestos prediales en Texas.

Paso 1 – Averigua el valor actual de tu casa Lo primero que necesitas saber es el valor actual de tu casa. Si viviendas similares y cercanas a la tuya se están vendiendo en 250 mil dólares y el valor de tu avalúo es de 250 mil o menos, quizá no puedas presentar un caso sólido para argumentar que el valor de tu propiedad debe reducirse.

Para conocer el valor actual hay un par de opciones: Puedes obtener un avalúo de un valuador con licencia, pero eso tendrá un costo. El precio variará según la ubicación y el tamaño de la propiedad, pero piensa en un rango de $300 a $500.

También puedes obtener un Análisis Comparativo de Mercado (CMA, por sus siglas en inglés) de un REALTOR competente. Incluye la misma información básica que el avalúo, pero no siempre tiene el mismo peso ante la junta de revisión de avalúos. Es normal compensar al REALTOR por su tiempo si decides tomar esa ruta. Si el avalúo fiscal actual de tu casa está al nivel o por debajo de su valor de mercado actual, probablemente no ganarías una apelación basada en valor. Puede haber una excepción si tu casa tiene algún defecto importante que afecte negativamente su valor, como una cimentación que necesita reparación o un techo que debe reemplazarse.

Paso 2 – Presenta un aviso escrito de tu protesta Encontrarás muchos videos en línea sobre cómo protestar la evaluación de tu propiedad. Junto con esos videos, también encontrarás muchas empresas que lo harán por ti. Algunas de estas empresas requieren una pequeña cuota inicial para empezar el papeleo; otras hacen el trabajo gratis, sin costo inicial. Al final, obtienen la mayor parte de su dinero tomando una parte de lo que ahorras si tienen éxito en reducir tu avalúo, lo cual a su vez reducirá tu factura de impuestos en enero. Algunos agentes inmobiliarios también ofrecen este servicio. Si no logran bajar tu factura de impuestos, no tienes que pagarles: solo lee la letra pequeña. Los propietarios y arrendatarios pueden nombrar a alguien para que los represente en los asuntos relacionados con audiencias sobre su propiedad. Debe presentarse el Formulario 50-162, Appointment of Agent for Property Tax Matters, si decides designar a alguien para que te represente en la audiencia de protesta.

También puedes presentar y representarte personalmente ante la Appraisal Review Board si así lo prefieres. Los siguientes pasos te explicarán cómo hacerlo. Debes presentar una protesta por escrito ante tu distrito de avalúos local antes del 30 de abril para comparecer ante la Appraisal Review Board (ARB). La forma más segura de enviar tu protesta es presentar el Formulario 50-132, Notice of Protest, ante la oficina de avalúos de tu condado por correo y/o, en muchos condados de Texas, en línea. Si buscas información sobre tu distrito de avalúos, haz clic aquí y encuentra tu condado o contacta a tu distrito de avalúos del condado para más información.

Aunque recomiendo usar los formularios oficiales, no son obligatorios. Cualquier aviso por escrito es suficiente si incluye lo siguiente:

Nombre del propietario Dirección de la propiedad sujeta a protesta Declaración de inconformidad con una decisión del distrito de avalúos Una vez presentada tu notificación, la ARB te avisará dentro de 15 días sobre la fecha, hora y lugar de tu audiencia. Presentar en línea facilita el acceso a los documentos y la comunicación con tu distrito. Las exenciones homestead son clave Asegúrate de que tu residencia principal tenga una exención homestead registrada; básicamente, es dinero gratis. En pocas palabras, un descuento en los impuestos prediales de tu casa. Haz clic aquí para aprender más sobre el proceso de la Exención Homestead.

Después de presentar tu protesta, recibirás una notificación por escrito con la fecha, hora, lugar y tema de una audiencia formal ante la ARB. Puedes solicitar una conferencia informal con el distrito de avalúos para tratar de resolver tu protesta antes de la audiencia ante la ARB. Si no puedes resolver tu protesta de manera informal, puedes continuarla ante la ARB. En la audiencia formal, la ARB escucha tanto al contribuyente como al valuador principal. Puedes exponer tus objeciones sobre el valor de tu propiedad, exenciones y avalúo especial en una audiencia con la ARB. Las decisiones de la ARB son vinculantes solo para el año fiscal en cuestión.

Después de presentar tu protesta, recibirás una respuesta inicial del distrito de avalúos; a veces esto puede incluir una cantidad de acuerdo. Si esta cantidad te satisface, puedes aceptarla en ese momento sin ir a la audiencia formal. Si no estás conforme con esa cantidad, continuarás con tu protesta y acudirás a la audiencia formal.

Paso 3 – Preséntate ante la Junta de Revisión de Avalúos Al menos 14 días antes de tu audiencia de protesta recibirás un paquete de información que incluye una descripción de los procedimientos de la ARB. Léelo y síguelo con cuidado. Llega temprano a tu audiencia. Y cuando sea tu turno, limítate a los hechos. Puedes presentarte en la audiencia de la ARB en persona, por llamada telefónica, videoconferencia o mediante una declaración jurada por escrito. Los procedimientos de la audiencia de la ARB pueden indicarte cuántas copias impresas de tus pruebas necesitarás para la ARB o para los integrantes del panel, o qué dispositivos electrónicos pueden ser aceptables para presentar tus pruebas de forma electrónica. Debes familiarizarte a fondo con los procedimientos de la ARB de tu condado y cumplirlos. Tú, o tu agente designado, y los representantes del distrito de avalúos tendrán la oportunidad de presentar pruebas, interrogar testigos y expresar una opinión sobre el valor de la propiedad, si corresponde. Puedes elegir si presentas tus pruebas primero o después de que los representantes del distrito de avalúos presenten las suyas.

Consejos y trucos al protestar: Llega a tiempo a tu audiencia y ve preparado. Las ARB intentan llevar las audiencias de la forma más informal posible, pero deben tratarse con el respeto que tendrías en un procedimiento judicial. Confirma la fecha, hora y lugar de tu audiencia y llega puntual, o antes si es posible. Los condados con población mayor a 120,000 entregarán un recordatorio electrónico de la fecha, hora y lugar de tu audiencia de protesta si presentas una solicitud por escrito y proporcionas una dirección de correo electrónico o un número de teléfono donde se pueda enviar un mensaje de texto.

Deja que los representantes del distrito de avalúos presenten primero sus pruebas Lleva todo lo que pueda ayudarte a fundamentar tu caso. Te corresponde tener lo necesario para demostrarlo. No puedes llegar a la audiencia y simplemente decirle al distrito de avalúos que está equivocado. Debes reunir toda la información de tu propiedad que pueda ser relevante para considerar el valor real de tu casa, como:

• Fotografías de la propiedad (las tuyas y las de comparables)
• Recibos o presupuestos de reparaciones
• Documentación del precio de venta, como anuncios, actas de cierre y otra información
• Cálculos del nivel medio de avalúo, si se protesta un avalúo igual y uniforme
• Declaraciones juradas, si son necesarias
• Artículos de periódico
• Planos arquitectónicos o croquis
• Informes de ingeniería
• Levantamientos topográficos de la propiedad
• Registros de escrituras

Haz tu presentación clara y al grano. Presenta solo los hechos y no tus opiniones. Lo único que los miembros de la ARB pueden considerar es la valuación de tu propiedad. Lo siguiente no tiene peso en tu caso: - Tasa de impuestos - Cómo se gasta el dinero de los impuestos - Tus opiniones sobre la legalidad del proceso

No desperdicies el poco tiempo que tienes frente a la junta hablando de cómo crees que debería funcionar el proceso, de cómo te sientes sobre las leyes relacionadas con la tributación ni de nada que te impulse emocionalmente a hablar. Prepárate con anticipación con hechos, cifras y ejemplos. Ahí es donde la información proporcionada en el avalúo, o en el Análisis Comparativo de Mercado, se vuelve valiosa. Imprímela y entrega una copia a cada miembro. Luego expón tu caso con calma y claridad ante la junta y responde cualquier pregunta que tengan.

Recuerda que el valuador de impuestos también estará allí presentando su caso y tiene acceso a la misma información que el valuador y el REALTOR. Así que no pienses que puedes usar solo las ventas comparables más bajas que apoyan tu postura e ignorar las más altas. Si excluyes datos de tu presentación, debes poder explicar por qué.

Después de que la ARB resuelva tu protesta, te enviarán una orden por escrito por correo electrónico o por correo certificado. Si no estás de acuerdo con la decisión de la ARB, puedes apelar ante el tribunal del distrito, mediante arbitraje vinculante o ante la State Office of Administrative Hearings.

Resumen Mientras el mercado inmobiliario en auge de Texas eleva drásticamente los valores de las viviendas, los propietarios están recibiendo una sorpresa al ver el nuevo valor avaliado de sus propiedades, lo cual ayuda a determinar cuánto pagan en impuestos prediales. La recaudación de impuestos prediales ha aumentado más de 20% desde 2017, según datos de la oficina del comptroller de Texas. Los texanos pagaron un estimado de 73.2 mil millones de dólares en impuestos prediales en 2021, dinero que fue a distritos escolares, ciudades, condados y otras entidades fiscales que luego usan esos ingresos para financiar desde escuelas públicas y departamentos de policía hasta el mantenimiento de carreteras.

Hay muchas razones para presentarse ante la ARB, más allá del valor de tu casa. Espero que esta información te impulse a hacer todo lo posible por negociar una reducción en tu audiencia. ¿Tienes preguntas sobre bienes raíces? Habla con Daniela Rodriguez de Turner Brothers Real Estate. Con gusto te ayudo a pensar el siguiente paso para tu casa o búsqueda.

Enlaces dentro del artículo: https://comptroller.texas.gov/ https://comptroller.texas.gov/taxes/property-tax/protests/ https://comptroller.texas.gov/taxes/property-tax/county-directory/