¿Por qué debería comprar seguro de título?

Autor: Walt Fair, abogado

Entre muchas personas existe la percepción de que el seguro de título no vale la pena porque, después del cierre, terminan presentándose muy pocas reclamaciones.

Pero hay una buena razón para ello. A diferencia del seguro de tu casa o de tu auto, donde el riesgo no puede anticiparse de forma confiable cuando se emite la póliza, los riesgos del título se investigan y, con suerte, se resuelven antes de tu compra y de la emisión de tu póliza de título, especialmente si haces negocios con una firma confiable.

Nuestro despacho también es una compañía de títulos, y tenemos amplia experiencia en investigar y resolver factores de riesgo antes de que gastes el dinero que tanto te costó ganar en bienes raíces. Estas son algunas áreas a las que prestamos mucha atención durante nuestra evaluación de riesgo:

Gravámenes pendientes: Investigamos cuidadosamente el título para descubrir hipotecas, sentencias y gravámenes fiscales pendientes, y nos aseguramos de que se liquiden y liberen antes del cierre. También nos aseguramos de que no te tomen por sorpresa impuestos retroactivos cuando se pierde una exención fiscal.

Fallecimiento del propietario: Nos sigue sorprendiendo cuántas sucesiones de personas fallecidas siguen siendo propietarias de un interés en una propiedad, pero la familia no resolvió sus asuntos ni aclaró los temas de titularidad. Trabajamos con la familia para tramitar el testamento del difunto o preparar una declaración de herederos para que los herederos legales puedan vender el interés del fallecido.

Restricciones restrictivas: La investigación del título revelará cualquier restricción que afecte la propiedad que planeas comprar. Tu revisión de esas restricciones revelará usos prohibidos de la propiedad, lo cual puede afectar tus planes.

Problemas de propiedad conyugal: Ocasionalmente, las personas se casan, pero no viven felices para siempre. Revisamos cuidadosamente los decretos de divorcio para determinar qué resolvió el tribunal respecto a la propiedad y si se establecieron gravámenes en favor de alguna de las partes.

Intereses minerales pendientes: Muy pocas propiedades en Texas conservan intactos sus derechos minerales. Con frecuencia, a lo largo de los años, los vendedores han reservado un interés en los minerales o han arrendado la propiedad para exploración minera. Nuestra investigación puede revelar asuntos que te afecten, como la posibilidad de que aparezca una plataforma de perforación en tu propiedad para abrir un agujero en tu patio trasero.

Descripciones legales: Vemos muchas escrituras “hechas en casa” o de Internet en las que las partes usan por error una dirección o una descripción de la oficina de impuestos como descripción legal. Esto suele causar una falla de título que resolvemos exigiendo escrituras de corrección con descripciones legales correctas.

Transmisiones de entidades comerciales: Las corporaciones, sociedades y compañías de responsabilidad limitada compran y venden propiedades todo el tiempo. Nos aseguramos de que se ejecuten las resoluciones apropiadas y las declaraciones de autoridad para transferir antes de las transmisiones.

Problemas de línea divisoria: Probablemente ningún problema relacionado con bienes raíces enfurece más a las personas que las disputas por límites de propiedad. Siempre recomendamos que las partes obtengan un levantamiento topográfico antes de comprar para asegurarse de que las cercas estén donde deben estar y de que no existan invasiones o protrusiones de casas, construcciones auxiliares, albercas o entradas que afecten negativamente la propiedad.

Usufructos vitalicios: Una herramienta común de planeación patrimonial es transferir la propiedad a tus seres queridos reservándote el derecho de vivir ahí por el resto de tu vida. Antes, una escritura con reserva de usufructo vitalicio no podía revocarse y solo tenías que cruzar los dedos para que los objetos de tu generosidad siguieran estando de buenas contigo. Más recientemente, los “Lady Bird deeds” se han puesto de moda, ya que te permiten revocar la escritura si tus hijos ya no son amables contigo. Nuestra investigación de título con frecuencia descubre reservas de usufructo vitalicio, que resolvemos ya sea mediante una declaración de fallecimiento o exigiendo la adhesión de todas las partes en la escritura al comprador.

La mayoría de las compañías de títulos tienen personas inteligentes investigando y examinando el título, además de imponer requisitos correctivos apropiados. Desafortunadamente, son seres humanos y no abogados, así que se cometen errores. Por eso el seguro de título puede ser tan benéfico. Sí, las reclamaciones ocurren rara vez, pero cuando ocurren pueden ser muy grandes e implicar una falla total del título. Por eso es tan importante no ser mezquino cuando se trata de protegerte con seguro de título. Si quieres que el trabajo se haga bien, considera a nuestra firma como tu fuente de confianza para el seguro de título y los cierres inmobiliarios, como miles lo hacen cada año porque confían en nosotros y en nuestro trabajo.